O mercado imobiliário brasileiro acaba de ganhar um marco regulatório histórico. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) publicou uma resolução que estabelece as primeiras diretrizes oficiais para a tokenização imobiliária no país, o que cria um ambiente juridicamente seguro para um setor que movimentava recursos sem regras delimitadas.
16Esta norma, para além de legitimar práticas já existentes, estabelece padrões de segurança (como LGPD), transparência e responsabilidade que transformarão de maneira definitiva a maneira com a qual imóveis serão digitalizados e comercializados no Brasil.
Um Novo Marco: A Chegada da Resolução da Cofeci para a Tokenização Imobiliária no Brasil
A resolução do Cofeci surge como resposta a uma realidade há muito estabelecida, a saber, que empresas operavam com compra e venda de imóveis em blockchain sem regulamentação específica.
Segundo Erik Oioli, sócio-diretor do VBSO Advogados, trata-se de “uma resolução bem detalhada e que tenta organizar esse mercado”, reconhecendo que “já há um sem-número de tokens que representam direitos sobre imóveis”. Esta norma estabelece regras claras para um setor que movimenta recursos significativos e demandava diretrizes específicas para a sua operação.
Por que Essa Regulamentação É Tão Importante no Setor Imobiliário?
O setor imobiliário tradicionalmente caracteriza-se por processos burocráticos complexos, altos custos de transação e barreiras de entrada significativas para pequenos investidores. A Tokenização de ativos imobiliários oferece soluções para essas limitações históricas, permitindo fracionamento de propriedades, redução de custos operacionais e democratização do acesso ao investimento imobiliário.
No entanto, a ausência de regulamentação específica criava insegurança jurídica tanto para investidores como para operadores do mercado. A regulamentação do Cofeci elimina essa lacuna, porquanto estabelece critérios técnicos, operacionais e éticos para plataformas que desejam operar no segmento. Isso significa maior proteção aos investidores, padronização de procedimentos e a criação de um ambiente competitivo mais equilibrado.
Para o mercado, essa regulamentação significa também a transição de um cenário experimental para um ambiente profissional e regulado.
O Posicionamento do Conselho Federal de Corretores de Imóveis
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis adotou uma abordagem pragmática e inclusiva ao regulamentar a tokenização imobiliária. Em vez de criar barreiras ou restringir a inovação, o órgão optou por estabelecer diretrizes que preservam o papel estratégico dos corretores de imóveis no processo de intermediação, mesmo em transações digitais.
Esta decisão reconhece a expertise profissional do setor e garante que a transformação digital não elimine a intermediação qualificada. O Cofeci também demonstrou compreensão das limitações atuais do sistema, como a necessidade de integração com cartórios e sistemas governamentais existentes.
A regulamentação não tenta forçar mudanças estruturais imediatas no sistema registral brasileiro, todavia, ela cria um modelo que opera em harmonia com as estruturas existentes e pavimenta o caminho para evoluções futuras.
Conhecendo as Novas Figuras: TID, PITD e Seus Papéis Essenciais
A resolução do Cofeci introduz figuras fundamentais que estruturam o mercado de tokenização imobiliária e define responsabilidades específicas e cria um ecossistema organizado para operações seguras e transparentes.
Token Imobiliário Digital (TID):
O Token Imobiliário Digital (TID) representa oficialmente direitos sobre propriedades imobiliárias em formato digital. Esta definição formal estabelece que tokens imobiliários são instrumentos jurídicos que carregam direitos reais sobre propriedades fiscais, para além de meras representações digitais. Veja na tabela abaixo as principais características do TID:
| Características do TID | Especificações |
| Lastro | Vinculado diretamente a imóvel real |
| Documentação | Comprovação registral obrigatória |
| Informações | Localização, características, valor e histórico |
| Registro | Blockchain para imutabilidade e transparência |
| Direitos | Propriedade sobre fração ou totalidade do imóvel |
A regulamentação determina que cada TID deve estar diretamente vinculado a um imóvel real, com documentação comprobatória e registro adequado. Ou seja, é preciso que a representação digital do ativo imobiliário tenha lastro físico real, o que protege investidores contra fraudes e garante que cada token corresponda a direitos efetivos sobre propriedades tangíveis.
Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs):
As Plataformas Imobiliárias para Transações (PITDs) são empresas credenciadas junto ao sistema Cofeci-Creeci, com o aval para operar no mercado de tokenização imobiliária. Estas plataformas assumem responsabilidades importantes no sentido de garantir uma operação segura e conforme ao mercado. Para obter o credenciamento, as PITDs precisam atender aos seguintes requisitos:
- Devem demonstrar capacidade técnica e financeira adequadas;
- Implementar sistemas de segurança cibernética robusta;
- Estabelecer procedimentos rigorosos de compliance;
- Submeter-se a auditorias periódicas por entidades independentes;
- Implementar controles de risco;
- Oferecer canais de atendimento qualificados aos usuários.
Para atuar no mercado da tokenização, uma infraestrutura de tokenização que atenda às normas do SGR (Sistema de Governança e Registro) e esteja em plena conformidade com a LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) não é mais opcional; trata-se da condição de possibilidade que garante o lastro real dos tokens emitidos e a confiança dos investidores.
Pilares da Confiança: Segurança, Compliance e Transparência na Nova Norma
A resolução do Cofeci estabelece pilares fundamentais que garantem uma operação segura e transparente no mercado de tokenização imobiliária. Estes pilares formam a base sobre a qual o novo mercado deve operar.
| Pilar | Requisitos | Benefícios |
| Segurança Tecnológica | Infraestrutura resiliente, periodicidade audital, proteção cibernética | Proteção contra falhas e ataques |
| Compliance Regulatório | LGPD, SGR, KYC, registros detalhados | Conformidade legal e proteção |
| Transparência Operacional | Divulgação clara de informações, registros e custos | Confiança e proteção do investidor |
A regulamentação também cria a figura do agente de garantias, um profissional incumbido de garantir que o registro em blockchain representa adequadamente os direitos reais do imóvel. Conforme explica Oioli, “a propriedade fica registrada em nome dele e garante a conservação do imóvel e a circulação dos tokens representando esses direitos”.
BLOCKBR: Sua Infraestrutura para a Tokenização Imobiliária Segura e Regulamentada
A BLOCKBR, como Infratech de Tokenização para escalar negócios, posiciona-se estrategicamente para atender às demandas criadas pela nova regulamentação do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Nossa infraestrutura de tokenização completa e pioneira oferece a base tecnológica e jurídica para que as empresas se tornem PITDs qualificadas e operem em conformidade com as exigências estabelecidas.
Isso ocorre a partir de três frentes, que constituem o núcleo da operação:
O BLOCKBR Station fornece a plataforma tecnológica robusta exigida pela regulamentação, oferecendo segurança, resiliência e escalabilidade necessárias para operações de tokenização imobiliária. A solução atende aos requisitos técnicos estabelecidos pelo Cofeci, o que inclui integração segura com sistemas governamentais e implementação de controles de segurança adequados.
O BLOCKBR Management oferece ferramentas completas de gestão que permitem às PITDs administrar eficientemente seus portfólios de tokens imobiliários, monitorar performance dos ativos e manter conformidade regulatória contínua. Esta solução é especialmente valiosa para empresas que precisam demonstrar capacidade de gestão adequada durante o processo de credenciamento junto ao Cofeci-Creci.
A plataforma whitelabel BLOCKBR permite que empresas desenvolvam rapidamente suas próprias plataformas de tokenização imobiliária e mantenham identidade visual e marca própria enquanto utilizam nossa infraestrutura tecnológica comprovada.
Para Estruturadores Autônomos de Investimentos que desejam atuar no mercado regulado de tokenização imobiliária, os escritórios EAI BLOCKBR oferecem infraestrutura completa e suporte especializado. Esta solução permite que profissionais independentes operem com a mesma qualidade tecnológica de grandes instituições, aproveitando a revolução no mercado financeiro que está a transformar o setor de ativos digitais.
Conclusão
A resolução do Conselho Federal de Corretores Imobiliários marca o início de uma nova era para o mercado imobiliário brasileiro, porquanto estabelece bases sólidas para o desenvolvimento sustentável da tokenização imobiliária. A regulamentação, para além de organizar um mercado que já operava informalmente, cria oportunidade para expansão segura e profissional do setor.
Para empresas que desejam aproveitar essas oportunidades, contar com infraestrutura tecnológica é mandatório. A BLOCKBR oferece a base tecnológica completa necessária para operação conforme às novas exigências, permitindo que empresas foquem em seus negócios principais enquanto deixam a complexidade regulatória e tecnológica conosco.
A BLOCKBR é uma Infratech de Tokenização para escalar negócios. Oferecemos infraestrutura completa e pioneira de tokenização que dá autonomia e transforma qualquer empresa em um agente do mercado financeiro de ativos digitais para atuar como corretora digital. A partir do conceito de tokenização end-to-end, oferecemos toda a estrutura embedded finance.
Tudo é feito de forma simples, rápida e sem burocracias, deixando toda a complexidade regulatória e tecnológica conosco.
