O mercado imobiliário é o maior nicho de geração de riqueza do mundo, e, nos últimos anos, ele deixou de ser uma questão puramente geográfica para se tornar também uma questão estrutural. Investidores brasileiros estão olhando cada vez mais para fora do país, e o movimento não é passageiro. 

Mas identificar uma boa oportunidade na Flórida, Portugal ou Austrália é apenas o ponto de partida. 

O verdadeiro desafio está em como acessar essas oportunidades de forma organizada, regulada e escalável, e é exatamente aí que a qualidade da infraestrutura por trás da operação começa a fazer toda a diferença.

Como está o mercado imobiliário global?

O cenário interno criou as condições para esse movimento. Um número expressivo de incorporadoras brasileiras opera sob pressão financeira, com projetos travados e dificuldade de captação. 

Ao mesmo tempo, empreendedores e gestores sofisticados estão identificando oportunidades estruturais em mercados internacionais com maior liquidez, demanda consistente e arcabouço jurídico mais previsível.

Não se trata de fuga de capital. Trata-se de diversificação racional. Segundo o Knight Frank Wealth Report, o setor imobiliário responde por mais de 60% da riqueza global armazenada em ativos tangíveis. E o investidor brasileiro, cada vez mais sofisticado, passou a enxergar esse universo além das fronteiras nacionais.

O que acelerou essa virada foi a possibilidade de quebrar a barreira geográfica sem precisar comprar um imóvel fisicamente no exterior. 

Por meio da tokenização de ativos financeiros lastreados em empreendimentos imobiliários internacionais, gestores e estruturadores conseguem hoje oferecer exposição a esses mercados por meio de instrumentos financeiros regulados, sem a burocracia cambial, tributária e cartorial de uma aquisição direta.

Quais são as melhores regiões para investir no mercado imobiliário?

Flórida, Portugal e Austrália estão entre as regiões com maior tração para investidores brasileiros em 2025, por razões distintas que vão da maturidade do mercado à escassez habitacional estrutural. Cada uma dessas praças oferece um perfil diferente de oportunidade, e exige um modelo de operação igualmente diferenciado.

Flórida (EUA): mercado maduro com alta liquidez

A Flórida consolidou-se como o principal destino imobiliário internacional para o capital brasileiro. 

Segundo a National Association of Realtors (NAR), o Brasil figura consistentemente entre os principais países de origem de compradores estrangeiros no estado. Miami, Orlando e a região metropolitana de Tampa apresentam valorização contínua, impulsionada por crescimento populacional, migração interna nos EUA e demanda por espaços comerciais e logísticos.

Um dos modelos com maior tração nessa praça é o Built-to-Suit (BTS), contratos de locação de longo prazo (entre 8 e 15 anos) nos quais o investidor acessa a rentabilidade da locação de um galpão ou ativo comercial por meio de um instrumento financeiro estruturado. 

Não é compra de imóvel. É acesso ao fluxo econômico gerado por aquele ativo, com prazo e rentabilidade previsíveis.

Portugal: demanda estrutural de longo prazo

Lisboa e Porto seguem como destinos consolidados para o capital brasileiro. O mercado imobiliário português combina valorização consistente, demanda habitacional estrutural e um ambiente regulatório familiar para investidores de língua portuguesa. 

Dados da JLL Portugal indicam que a procura por ativos residenciais e comerciais nas principais cidades continua superando a oferta disponível, sustentando os preços mesmo em cenários de juros mais elevados na zona do euro.

Para estruturadores e gestores que operam com distribuição para múltiplos investidores, Portugal representa uma oportunidade de montar operações financeiras com lastro imobiliário sólido e distribuir cotas para uma base de investidores brasileiros que já têm familiaridade cultural com o destino.

Austrália: fronteira de expansão para operadores sofisticados

A Austrália ainda é pouco explorada pelo capital brasileiro, mas apresenta fundamentos estruturais difíceis de ignorar. 

O país enfrenta uma escassez habitacional crônica em cidades como Sydney e Melbourne, com demanda reprimida e valorização consistente documentada pela CBRE Global Real Estate Market Outlook. 

Para gestores e estruturadores dispostos a explorar fronteiras menos óbvias, o mercado australiano representa exatamente o tipo de oportunidade que se encaixa em estratégias de diversificação geográfica de maior sofisticação.

Como acessar as melhores oportunidades de investimento do mercado imobiliário?

A maioria das pessoas ainda confunde acesso ao mercado imobiliário com compra de imóvel no exterior. São coisas diferentes, e muito distantes em termos de complexidade operacional, tributação, câmbio e liquidez. 

A alternativa mais eficiente para investidores sofisticados e estruturadores é o acesso via instrumentos financeiros lastreados em ativos imobiliários.

Entre os instrumentos mais utilizados nesse contexto estão:

• SPE (Sociedade de Propósito Específico): veículo jurídico criado para um empreendimento específico, que pode ter suas cotas estruturadas e distribuídas para investidores
• SCP (Sociedade em Conta de Participação): estrutura contratual que permite a participação de investidores nos resultados de um empreendimento sem personalidade jurídica própria
• Nota Comercial: título de dívida emitido por empresas, que pode ser lastreado em recebíveis ou projetos imobiliários
• CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): instrumento de securitização com lastro em créditos imobiliários, amplamente utilizado no mercado brasileiro
• Contratos BTS tokenizados: estruturas de locação de longo prazo com distribuição de rendimentos por meio de tokens representando direitos econômicos

À medida que o mercado imobiliário avança para estruturas financeiras digitais, a qualidade da infraestrutura por trás da operação passa a ser tão relevante quanto a escolha da região. Não basta identificar uma boa oportunidade, é preciso ter como estruturá-la, distribuí-la e operá-la dentro do ambiente regulado. 

É nesse ponto que entra o papel da tokenização como ferramenta operacional, não como promessa tecnológica, mas como meio de execução.

O que é necessário para estruturar uma operação imobiliária com distribuição para investidores?

Aqui está um ponto que muita gente no mercado ainda confunde: tokenizar um instrumento financeiro imobiliário não é a mesma coisa que tokenizar um imóvel. Algumas iniciativas no mercado tentam criar tokens que representam a matrícula do imóvel em si, apostando em mudanças cartoriais futuras que permitiriam a transferência de propriedade via blockchain. Esse não é o modelo operacional da BLOCKBR.

Na abordagem adotada pela infratech de tokenização BLOCKBR, a tokenização imobiliária significa estruturar um instrumento financeiro, uma SPE, uma nota comercial, um CRI, um contrato BTS, e tokenizar esse instrumento para viabilizar sua distribuição para múltiplos investidores de forma eficiente, rastreável e regulada. O token representa um direito econômico sobre o empreendimento, não o ativo físico em si.

Para que uma operação desse tipo funcione com governança real, quatro elementos precisam estar integrados:

• Tecnologia: a camada digital que viabiliza emissão, registro e distribuição dos tokens
• Jurídico: a estrutura contratual e societária que dá validade legal à operação
• Compliance: os controles de compliance que garantem aderência às normas regulatórias aplicáveis
• Conexão com agentes regulados: a integração com DTVM, custódia, KYC/AML e estruturas de bancarização

O que muda com a junção do mercado imobiliário com ativos digitais?

O mercado imobiliário global oferece oportunidades reais e documentadas. Flórida, Portugal e Austrália são exemplos concretos de praças com fundamentos sólidos e demanda estrutural. Mas acessar essas oportunidades com eficiência, especialmente quando o objetivo é distribuir para múltiplos investidores, exige muito mais do que capital e localização.

Exige operação. Exige estrutura. Exige infraestrutura de mercado capaz de conectar a oportunidade imobiliária ao investidor final dentro de um ambiente regulado, com rastreabilidade, governança e conformidade. Quem entende essa lógica, seja um gestor, uma incorporadora, um estruturador ou um family office, está operando em outro nível.

O desafio do mercado imobiliário em 2025 não é mais geográfico. É operacional e estrutural. E é justamente nessa camada que as operações mais robustas estão sendo construídas.

Se você está avaliando oportunidades no mercado imobiliário e quer entender como estruturar operações com governança, distribuição e conformidade regulatória, fale com os especialistas da BLOCKBR e descubra como viabilizar sua operação com a infraestrutura adequada.