O setor imobiliário brasileiro vive um momento com muitos desafios a busca de soluções que tragam a liquidez e a rentabilidade necessária para a atratividade e sustentação dos investimentos no mercado. A tokenização de imóveis, sem dúvida, é um dos caminhos.
Apesar de uma alternativa de investimento nova, tokenizar imóveis já desperta a atenção de players imobiliários importantes e especialmente de uma parcela do público que está longe dos imóveis como geradores de capital: os pequenos investidores.
É fato que a criptografia imobiliária será um indutor essencial para a retomada de crescimento desse mercado. Porém, é natural que ela ainda levante dúvidas, principalmente quando é comparada com os fundos imobiliários.
São os mesmos produtos?
Quais as diferenças entre tokenização imobiliária e fundo imobiliário?
E quais as vantagens em cada modelo de investimento em imóveis?
A BLOCKBR preparou esse artigo para falar de cada um e abrir uma reflexão importante sobre o potencial deles na economia brasileira e na capacidade de investimento do setor de imóveis e do orçamento dos brasileiros!
O QUE SÃO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Os fundos imobiliários são grupos legalmente constituídos e formados por pessoas e empresas com a finalidade de investir no mercado de imóveis. Para isso, cada participante compra cotas de participação nos resultados e o capital do fundo é colocado em uma conta de investimento.
CARACTERÍSTICAS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
- Um fundo de investimento de imóveis pode ser criado para comprar e vender imóveis, comprar para alugar e investir em projetos imobiliários;
- Cada fundo de investimento de imóveis pode definir um perfil específico de ativo – por exemplo, investir em imóveis de alto luxo ou aproveitar o crescimento dos condomínios logísticos;
- Os cotistas do fundo recebem as receitas auferidas proporcionalmente às participações no fundo, além do benefício da valorização do imóvel enquanto ele estiver na carteira do fundo;
- A gestão do fundo imobiliário – prospectar oportunidades, responder por obrigações legais e comerciais e administrar os custos inerentes às operações realizadas – é feita por uma instituição financeira especializada.
Os fundos imobiliários são uma ótima opção para quem quer viver de receita de aluguéis ou de lucros nas negociações imobiliárias e não tem capital suficiente ou prefere que seu risco – e lucros – sejam menores, limitados às cotas mas com risco de perdas menores.
Porém, eles apresentam outras características que vão de encontro com as necessidades que os investidores têm atualmente e impedem que o produto alcance mais pessoas.
PONTOS DE ATENÇÃO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
- Frustração de expectativa: mudanças na estratégia de investimento são comuns e, muitas vezes, necessárias para otimizar ou preserva ganhos, porém podem conflitar com o perfil dos investidores – arrojados ou conservadores;
- Limitação de público: os fundos impõem restrições a pequenos e médios investidores, pois são direcionados a investidores qualificados;
- Centralização: existe uma total dependência do gestor do fundo, pois ele fará as prospecções de oportunidades, escolhas de investimento, negociações e os cotistas não interferem. Os resultados são uma consequência direta dessa gestão;
- Falta de transparência: essa é uma consequência da centralização de gestão do fundo, pois não há discussão sobre decisões e, algumas vezes, as informações sobre a gestão não são claras o suficiente;
- Segurança: não há garantias de que o sistema da gestora é totalmente seguro e não sofra ataques virtuais que podem desviar saldos de investimentos.
Um ponto de atenção em especial são os custos de um fundo imobiliário e são várias taxas: de administração, de custódia, de performance, de emolumentos e de corretagem.
O QUE É A TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?
A tokenização imobiliária consiste em gerar um registro digital criptografado – o token – de um ativo imobiliário físico para ser oferecido, diretamente pelo emissor dos tokens (proprietário do bem) em uma blockchain.
- Terrenos;
- Imóveis prontos ou na planta;
- Espaços comuns de condomínio para aluguel;
- Áreas comerciais em condomínios para aluguel;
- Projetos habitacionais.
Como podemos ver, a primeira e grande diferença entre tokenização e fundo imobiliário é o fato de que uma incorporadora, construtora e até pessoas físicas podem tokenizar os ativos e negociá-los
COMO FUNCIONA A TOKENIZAÇÃO DE IMÓVEIS?
Em linhas gerais – você pode ver mais detalhes em nosso artigo Como criar um token para a sua empresa – a criação e oferta de tokens de imóveis é bastante simples.
- Uma empresa especializada em tokenização de ativos; faz a análise de viabilidade, autenticidade e legalidade do bem;
- Aprovadas as condições, o ativo é tokenizado – representado por uma quantidade de tokens – e oferecido na blockchain, apoiado em um contrato inteligente digital com todas as condições previstas para as negociações;
- Investidores acessam a blockchain e fazem as suas compras de tokens e, ao final do prazo de oferta, a rede remete ao dono do ativo o capital apurado e os tokens a cada investidor;
- Todas as etapas são eletronicamente geridas pela blockchain com o smart contract, sem interferência humana, incluindo a apuração de ganhos (lucros, aluguéis e outros) para que sejam entregues aos investidores.
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COMO A TOKENIZAÇÃO FAVORECE O MERCADO DE MÓVEIS?
Como já podemos observar, a tokenização possui uma série de diferenças em relação ao fundo imobiliário e nos aspectos mais importantes para a tomada de decisão pelo melhor modelo.
- Segurança: a blockchain é uma tecnologia criptografada com alto nível de segurança, cuja engenharia de validação de cada operação impede que haja ataques e roubos ou fraudes nos dados. É o ambiente usado há anos para criar e movimentar criptomoedas;
- Transparência: todas as operações são individualmente registradas com uma chave única em um livro-razão criptografado;
- Descentralização: não há empresa externa envolvida na gestão e nas negociações, que são feitas diretamente entre a carteira digital do proprietário e as digital wallets dos compradores;
- Autoridade: o próprio detentor do ativo contrata a tokenização, sem a intermediação de empresas gestoras e corretoras;
- Democracia: o fracionamento do ativo permite que mais pessoas possam investir com pequenos valores, o que aumenta a taxa de sucesso da oferta, a liquidez e a velocidade do processo;
- Agilidade: a blockchain funciona 24 horas por dia, 7 dias por semana. Basta acessar a rede, fazer as operações e a confirmação é imediata;
- Custos: não há intermediários e os custos relacionados a eles.
- Universalidade: pessoas de todos os lugares do mundo podem acessar a blockchain, comprar tokens do imóvel e receber mensalmente os seus rendimentos. Enquanto você dorme, os tokens do terreno estão sendo adquiridos!
Como podemos ver, o fundo imobiliário e a tokenização imobiliária são duas ótimas opções para obter receita com imóveis sem comprá-los.
Por outro lado, tokenizar imóveis traz diversas vantagens a um setor onde a velocidade para fazer negócios, a segurança, a disponibilidade e o baixo custo são essenciais para aumentar os lucros e conquistar clientes cada dia mais digitalizados!
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