O interesse de investidores brasileiros em tokenização de ativos financeiros lastreados em projetos imobiliários internacionais cresceu de forma expressiva nos últimos anos.

Diversificação cambial, instabilidade macroeconômica doméstica e a busca por proteção patrimonial em moeda forte estão entre os principais fatores que explicam esse movimento.

Segundo dados da National Association of Realtors (NAR), o Brasil figura consistentemente entre os países com maior volume de compradores estrangeiros no mercado imobiliário americano.

Mas investir em imóveis no exterior vai muito além de simplesmente adquirir uma propriedade fora do país, e entender essa diferença é o ponto de partida para qualquer decisão bem estruturada.

Por que investir em imóveis no exterior?

A lógica é direta: diversificar patrimônio em ativos dolarizados ou em economias estáveis reduz a exposição ao risco cambial e à volatilidade do mercado local.

Mercados como Flórida (EUA), Portugal e Austrália concentram grande parte desse interesse, cada um com suas particularidades, mas todos com um ponto em comum: apetite por capital estrangeiro e estruturas jurídicas consolidadas para receber investimento imobiliário.

O que muitos investidores ainda não distinguem com clareza, porém, é a diferença entre comprar um imóvel no exterior e investir em um projeto imobiliário internacional via instrumento financeiro estruturado. São caminhos diferentes, com estruturas, riscos e requisitos operacionais distintos.

Como investir em imóveis no exterior via instrumentos financeiros?

A compra direta de um imóvel no exterior envolve abertura de conta bancária local, remessa de câmbio, conformidade com a legislação do país do ativo e gestão patrimonial contínua. É uma alternativa válida, mas com barreiras operacionais relevantes para a maioria dos investidores.

A segunda modalidade, é a que a infratech de tokenização BLOCKBR opera, funciona de forma diferente. Aqui, o investidor aporta capital em uma estrutura financeira regulada que tem como lastro um projeto imobiliário no exterior. Esse instrumento pode ser uma nota comercial, uma SPE, uma SCP ou um CRI, dependendo da arquitetura jurídica da operação.

É fundamental deixar claro: isso é diferente de tokenizar a matrícula de um imóvel. Quando a BLOCKBR fala em tokenização imobiliária, está se referindo à tokenização de um instrumento financeiro, não à representação digital de uma propriedade física em cartório.

Essa confusão é comum no mercado e precisa ser endereçada antes de qualquer decisão de investimento.

Quais são os principais mercados para investir em imóveis no exterior?

Três mercados concentram a maior parte do interesse brasileiro neste momento:

• Flórida (EUA): mercado consolidado, alta liquidez, forte demanda residencial e comercial, e moeda de reserva global.
• Portugal: porta de entrada para a Europa, estabilidade jurídica, afinidade cultural e apetite crescente por capital brasileiro, conforme apontam relatórios da OECD sobre fluxos de investimento imobiliário internacional.
• Austrália: mercado em expansão, ainda pouco explorado pelo investidor brasileiro, com fundamentos sólidos acompanhados pelo Reserve Bank of Australia.

O acesso a esses mercados via estrutura financeira tokenizada elimina barreiras operacionais significativas, permitindo que o investidor brasileiro participe de projetos internacionais sem precisar abrir conta no exterior ou gerenciar uma propriedade física.

O que considerar antes de investir em imóveis no exterior?

Ter um ativo atrativo no exterior não é suficiente. A qualidade da operação depende diretamente da infraestrutura que conecta o investidor ao ativo. E aqui o conceito precisa ser aprofundado.

Infraestrutura de mercado para ativos digitais é a camada que integra tecnologia, estrutura jurídica, compliance regulatório e conexão com agentes autorizados, como DTVM, custódia e KYC/AML. Sem essa base, operações que conectam investidores brasileiros a projetos imobiliários no exterior dependem de estruturas improvisadas, sem rastreabilidade e sem responsabilidade regulatória clara.

Os pontos críticos a avaliar em qualquer operação desse tipo são:

• Qual é o veículo jurídico da operação e qual regulação se aplica?
• Quem são os agentes responsáveis pela estruturação, custódia e distribuição?
• A operação tem rastreabilidade e auditabilidade garantidas?
• Existe governança fiduciária clara ao longo de toda a cadeia?

A BLOCKBR atua como infraestrutura de mercado para esse tipo de operação, integrando tecnologia, jurídico, compliance e agentes regulados para que a operação funcione do início ao fim com segurança institucional. Não é uma plataforma de investimento, nem um marketplace. É o sistema operacional que torna essas operações viáveis, rastreáveis e conformes.

O crescimento do interesse em investir em imóveis no exterior via instrumentos financeiros é uma tendência estrutural, não uma moda passageira. O que diferencia uma boa oportunidade de um risco desnecessário não é o destino do ativo, é a qualidade da estrutura por trás da operação.

Se você está avaliando esse tipo de estratégia para seu portfólio ou para seus clientes, fale com os especialistas da BLOCKBR e entenda como estruturar operações com infraestrutura adequada, governança e conformidade regulatória.